Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости фсо 4

Скачать Часть 2 pdf Библиографическое описание: Кулёва Е. Переход к рыночной оценке недвижимого имущества и зависимость налоговой базы от кадастровой стоимости породил ряд практических проблем, которые свидетельствуют о необходимости дальнейшего совершенствования механизма кадастровой оценки имущества. Ключевые слова: кадастровая оценка, оценочная деятельность, кадастровая стоимость, объект недвижимости, массовая оценка. Тhe article deals with the problems arising in connection with the implementation of the state cadastral evaluation in the new conditions.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Нюансы определения кадастровой стоимости Недавно Минэкономразвития разъяснило вопросы определения кадастровой стоимости земельных участков, возникающие у правоприменителей.

Целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку с учетом предполагаемого использования результата оценки. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки.

Уточнения в Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости»

Общие требования к определению кадастровой стоимости 8. Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован. Определение кадастровой стоимости объектов оценки выполняется с использованием компьютерного моделирования моделей и или без него. Кадастровая оценка проводится без учета ограничений обременений объекта недвижимости, за исключением ограничений обременений , установленных в публично-правовых интересах в отношении объекта недвижимости, связанных с регулированием использования в том числе, зонированием территорий, государственной охраной объектов культурного наследия, охраной окружающей среды, обеспечением безопасности населения или Российской Федерации.

Приказа Минэкономразвития России от Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов и рыночной информации Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости. При построении модели оценки оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен. В случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки проводится оценка рыночной стоимости, определяемой индивидуально для конкретного объекта недвижимости.

Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов, определяющих стоимость объектов оценки, осуществляется оценщиком. При определении кадастровой стоимости оценщик использует данные, включенные в фонд данных государственной кадастровой оценки, а также государственный кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований.

Допускается использование информации из иных источников, содержащих сведения доказательного значения. Для незастроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается тот вид разрешенного использования, который обеспечивает такому земельному участку максимальную рыночную стоимость с учетом территориального планирования и градостроительного зонирования. Для застроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается вид разрешенного использования, исходя из назначения объектов недвижимости зданий, сооружений , расположенных в пределах данного земельного участка.

Группировка объектов оценки При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки все объекты оценки, содержащиеся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки, разбиваются на группы объектов оценки на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки.

В набор ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены. Для проведения группировки обосновывается выбор показателей, значений или диапазона значений данных показателей для отнесения объектов оценки в соответствующие группы.

Объекты недвижимости, строительство которых не завершено, не могут быть отнесены в одну группу с объектами недвижимости, строительство которых завершено.

Для каждой группы объектов оценки оценщиком должна быть выбрана модель оценки, позволяющая на основе информации о ценообразующих факторах рассчитать кадастровую стоимость любого объекта оценки, входящего в данную группу. Построение моделей оценки Для построения модели оценки может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного.

Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется оценщиком исходя из особенностей вида разрешенного использования или назначения, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации. Выбор модели оценки состоит из следующих этапов: выбор структуры моделей оценки формы связи кадастровой стоимости и ценообразующих факторов ; выбор окончательного вида модели оценки, в том числе на основе анализа достоверности использованной информации и точности моделей оценки.

При наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже объектов оценки расчет кадастровой стоимости объекта оценки осуществляется преимущественно на основании сравнительного подхода. Порядок расчета кадастровой стоимости объектов оценки При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, выбранной оценщиком.

Если оценщиком использовано более одного подхода к оценке, результаты применения подходов должны быть согласованы с целью определения итоговой величины стоимости объекта оценки.

Кадастровая оценка объектов недвижимости

Установление кадастровой стоимости, кадастровая оценка[ править править код ] Кадастровая стоимость определяется в ходе государственной кадастровой оценки независимыми оценщиками. Порядок проведения государственной кадастровой оценки регулируется Федеральным законом от Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимают региональные органы власти или органы местного самоуправления, которые выбирают оценщика и заключают с ним договор.

Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)»

Качество и уровень внешних отделочных работ Годы постройки зданий Эти данные позволят специалистам оценочной компании понять на сколько приблизительно завышена стоимость объекта и понять имеет ли смысл ее дальнейшее оспаривание. Далее при необходимости проводиться более детальное изучение стоимость объекта на рынке и готовиться финальное заключение экспертизы. Сроки проведения оценки в независимых компаниях в зависимости от региона и самой организации колеблются от 7 до 20 дней. Кадастровая стоимость жилой недвижимости При расчете кадастровой стоимости квартир и домов учитываются следующие факторы: Жилая и общая площади объекта, Год постройки заданий, Материалы, которые использованы при строительстве сооружения, Планировка как внутренняя, так и внешняя, учитываются наличие лифта, парковки и прочее, Общее количество этажей в доме, а так же этаж, где расположена квартира, Уровень престижности района, Удаленность от транспортных развязок. Кадастровая стоимость земельного участка При расчете кадастровой стоимости земли учитывается кадастровая стоимость квартала, в котором располагается оцениваемый объект, тип назначения земельного участка, а так же другие факторы. Кадастровая стоимость земельного надела нужна для: Определения суммы налога на землю, Определения арендной платы, Определения стоимости участка при выкупе из государственной или муниципальной собственности.

Общие требования к определению кадастровой стоимости 8.

В ФСО 4 "Определение кадастровой стоимости" внесены изменения

Общие требования к определению кадастровой стоимости 8. Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки. Выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован. Определение кадастровой стоимости объектов оценки выполняется с использованием компьютерного моделирования моделей и или без него. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов и рыночной информации Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.

Кадастровая оценка.

Общие положения 1. Положения настоящего Федерального стандарта оценки не распространяются на оценку подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, участков недр, предприятий как имущественных комплексов, а также на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки. Объекты оценки 4. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать объекты недвижимости - застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать доли в праве на объект недвижимости. Общие требования к проведению оценки 5. При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра. Совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка выкуп или аренда.

Актуальные проблемы кадастровой оценки объектов недвижимости

Общие положения 1. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при определении кадастровой стоимости. При определении кадастровой стоимости объектов недвижимости оценщик должен руководствоваться дополнительными требованиями и или процедурами к проведению оценки, установленными настоящим Федеральным стандартом оценки, по отношению к требованиям и или процедурам, установленным федеральными стандартами оценки. Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки. Выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован. Определение кадастровой стоимости объектов оценки выполняется с использованием компьютерного моделирования моделей и или без него. Кадастровая оценка проводится без учета ограничений обременений объекта недвижимости, за исключением ограничений обременений , установленных в публично-правовых интересах в отношении объекта недвижимости, связанных с регулированием использования в том числе, зонированием территорий, государственной охраной объектов культурного наследия, охраной окружающей среды, обеспечением безопасности населения или Российской Федерации. При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, выбранной оценщиком. Если оценщиком использовано более одного подхода к оценке, результаты применения подходов должны быть согласованы с целью определения итоговой величины стоимости объекта оценки. В случае существенного расхождения результатов расчета кадастровой стоимости объекта оценки, полученных с применением различных подходов, оценщик должен провести анализ причин полученного расхождения. Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов. По результатам определения кадастровой стоимости объектов оценки оформляется отчет об определении кадастровой стоимости.

Министр Э. Набиуллина Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 22 октября г. Общие положения 1. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при определении кадастровой стоимости. При определении кадастровой стоимости объектов недвижимости оценщик должен руководствоваться дополнительными требованиями и или процедурами к проведению оценки, установленными настоящим Федеральным стандартом оценки, по отношению к требованиям и или процедурам, установленным федеральными стандартами оценки. Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует.

Узнать больше об услугах На протяжении долгих лет для целей налогообложения государство использовало понятие инвентаризационной стоимости земли. Она была далека от рыночной цены, поэтому суммы земельного налога оказывались крайне несущественными. И теперь размер платежей, привязанных к результатам кадастровой оценки земель, может оказаться внушительным. Рассмотрим подробнее, каковы особенности кадастровой оценки для разных типов земель, как она проводится, а главное — почему важно, чтобы сведения в Едином реестре соответствовали реальной стоимости участка. Что такое кадастровая оценка и для чего она нужна Государственный земельный кадастр реестр представляет собой систематизированный и упорядоченный перечень всех участков земли на территории России. Иными словами, это база данных всех территорий. У каждого участка — собственное описание и сопроводительные документы. Тотальный учет позволяет оценивать использование земель, выявлять тенденции и избегать нарушений.

Общие требования к определению кадастровой стоимости Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки. Выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован. Определение кадастровой стоимости объектов оценки выполняется как с использованием компьютерного моделирования моделей , так и без него. При применении методов массовой оценки, в случае отсутствия у оценщика такой информации, не учитываются виды прав и ограничения обременения на объекты оценки, за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления. Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости. При построении модели оценки оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен. В случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки проводится оценка рыночной стоимости, определяемой индивидуально для конкретного объекта недвижимости. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов, определяющих стоимость объектов оценки, осуществляется оценщиком.

Полезное видео: Предварительные итоги кадастровой оценки объектов недвижимости
Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Пока нет комментариев.